Вопрос: Есть ли какие-либо ограничения для рентоплательщиков?

 

Ответ: Никаких ограничений для рентоплательщиков в российском Гражданском кодексе не предусматривается, поэтому в качестве плательщика ренты могут выступать любой гражданин или организация.

Вопрос: Есть ли какие-либо ограничения для рентополучателей?

Ответ: В прежней редакции Гражданского кодекса от 1964 года в качестве получателей рентных платежей могли выступать только лица, нетрудоспособные по здоровью или возрасту. Действующий в настоящее время Гражданский кодекс РФ подобных ограничений не регламентирует. На практике же договоры пожизненного содержания и пожизненной ренты обычно заключаются с одинокими пожилыми людьми. Договор может быть заключен, если рентополучатель является собственником объекта жилой недвижимости (приватизированный, ЖСК, полученный в результате купли-продажи, получения в наследство), в квартире (комнате) нет других зарегистрированных граждан, она не заложена, не продана, не находится под арестом, запрещением, в споре, не сдана в поднаем или аренду.

 

Вопрос: Есть ли у родственников рентополучателя право претендовать на его квартиру?

Ответ: Если пожилым человеком было выписано завещание на кого-либо, оно вступает в силу только в момент смерти пожилого человека. И в наследственную массу может включаться только то имущество, которое было у пожилого человека на момент смерти. Так как право собственности на жилье уже перешло к рентоплательщику, то собственности на квартиру у пожилого человека уже нет и наследовать её уже никто не может. Поэтому наследники могут получить лишь движимое имущество пожилого человека – мебель, деньги на банковских счетах, ценные вещи и т.д.

Вопрос: Могут ли несколько рентополучателей получать платежи пожизненной ренты?

Ответ: Законодательство предусматривает подобную возможность. Поэтому договор ренты может быть заключен, например, с семейной парой или другими родственниками, проживающими в одной квартире. В этом случае пожизненная рента может выплачиваться в пользу нескольких лиц одновременно, доли которых уравниваются, если в договоре не прописаны иные условия. После смерти кого-либо из рентополучателей его доля переходит к живым рентополучателям без каких-либо сокращений.

Вопрос: Какие пункты обязательно должен содержать договор ренты?

Ответ: В договоре ренты в первую очередь следует четко указать размер рентных платежей, выплачивающихся рентополучателю, либо объем полагающегося ему содержания, а также подробно прописать все обязанности сторон. Желательно внести в договор все существенные детали, касающиеся условий содержания и его предоставления, оплаты коммунальных услуг и т.д. Чем детальнее договором будут определяться условия и объем содержания, тем больше шансов на отсутствие дальнейших споров по этим поводам.

Вопрос: Есть ли у пожилого человека возможность изменить какие-либо условия уже после подписания договора?

Ответ: Ни рентополучатель, ни рентоплательщик не могут самостоятельно изменять условия договора или требовать каких-либо дополнительных услуг, преимуществ, выплат помимо тех, которые внесены в текст договора. Любые изменения договора вносятся в него только при наличии согласия по данному вопросу обеих заинтересованных сторон.

Вопрос: Входит ли в круг обязанностей рентоплательщика уход за пожилым человеком?

Ответ: Стандартный договор ренты регламентирует только своевременные рентные платежи. Если у рентоплательщика возникнет желание помочь пожилому человеку, это может только приветствоваться. В том случае, когда по состоянию здоровья уход пожилому человеку жизненно необходим, рентоплательщик извещается об этом заранее. Все детали этого ухода могут вноситься непосредственно в договор или оговариваться специальным дополнительным соглашением, заключающимся между сторонами и составляющимся после подписания договора. Осуществление ухода можно выполнять самостоятельно или с привлечением сотрудников патронажной службы.

Вопрос: В чем разница между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением?

Ответ: Пожизненное содержание с иждивением очень часто считается одним из вариантов пожизненной ренты. Но на самом деле разница между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением очень велика. В случае заключения договора пожизненной ренты рентополучателю лишь регулярно выплачивается прописанная в договоре денежная сумма. А в договоре пожизненного содержания с иждивением отличием является обязанность в удовлетворении натуральных потребностей пожилого человека в жилище, одежде, питании, домашнем уходе и т.п. Поэтому при заключении договора пожизненного содержания определяющим является не только материальный, но и человеческий, личностный фактор, в результате которого в ходе исполнения договора формируются взаимоотношения сторон.

Вопрос: В случае изменения жизненных обстоятельств рентоплательщика имеет ли он право произвести каким-либо образом отчуждение квартиры, приобретенной по договору ренты?

Ответ: Отчуждение жилой недвижимости, права собственности на которую получены по договору ренты, может быть выполнено в пользу другого лица только с согласия рентополучателя. Это согласие обязательно должно быть оформлено письменно, а подпись рентополучателя заверяется нотариально. При возникновении подобной ситуации специалисты нашей компании помогут Вам решить возникшую проблему наиболее выгодным и удобным для обеих сторон способом.

Вопрос: В каких случаях возможно расторжение договора ренты?

Ответ: Договор ренты может быть расторгнут в нескольких случаях.

Во-первых, расторжение договора может быть выполнено по соглашению сторон. В этой ситуации все возвращается к первоначальной ситуации: собственником квартиры становится рентополучатель, который возвращает рентоплательщику все полученные денежные средства, и они оба освобождаются от всех принятых на себя по договору обязательств.

Во-вторых, рентополучатель может расторгнуть договор пожизненной ренты в случаях:

утраты оговоренного договором обеспечения или ухудшения условий рентополучателя по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности;

в случае «существенного нарушения» рентоплательщиком принятых на себя обязательств (ст.605 ГК РФ).

Как правило, под «существенными нарушениями» подразумевается регулярное невыполнение или нарушение договорных условий, влекущее за собой серьезные негативные последствия: невыплата или длительная задержка рентных выплат, неоплата коммунальных платежей и т.п. Договор в данном случае расторгается в судебном порядке.

Вопрос: Может ли пожилой человек расторгнуть договор, мотивируя это невозможностью осознавать свои действия?

 Ответ: Перед заключением договора специалисты нашей компании формируют и подписывают необходимый перечень дополнительных документов, свидетельствующих о наличии у обеих сторон полного понимания своих действий, условий и последствий договора как для рентополучателя, так и для рентоплательщика, а также их прав и обязанностей. Пожилой при этом человек проходит соответствующее психиатрическое освидетельствование в государственном психоневрологическом диспансере, по итогам которого предоставляется официальная справка.

Вопрос: Как в период действия договора может изменяться величина ежемесячных рентных выплат?

Ответ: В договоре ренты оговариваются условия индексации ежемесячных платежей с учетом изменений минимального прожиточного минимума на душу населения, установленного для платежей по гражданско-правовым обязательствам (в настоящий момент по г. Москве 9500  рублей) или уровня инфляции. 

Вопрос: Какие документы удостоверяют выполнение договорных обязательств?

Ответ: Рентные платежи обычно перечисляются на сберкнижку получателя по безналичному расчету. При таком порядке оплаты рентоплательщик имеет полное подтверждение произведенных выплат. Таким же образом оплачиваются и коммунальные услуги. В том случае, когда деньги передаются из рук в руки, обязательно следует брать у рентополучателя письменные расписки за каждый факт выплаты. А для подтверждения выполнения условий ухода следует завести специальный журнал, в котором пожилой человек будет своей подписью удостоверять выполнение услуг, их качество и сроки.

Вопрос: Какова процедура заключения договора?

Ответ: Вам следует позвонить в Компнаию «СоцРента», и наши опытные специалисты дадут Вам все необходимые консультации, детально разъяснят условия, положения договора и открывающиеся с его помощью возможности. После согласования условий наши сотрудники выполнят сбор и оформление всех необходимых документов, полностью избавив вас от излишних хлопот. Мы заранее подготовим проект договора с нотариусом, и в назначенный день обе стороны подпишут его в присутствии нотариуса, который прочтет его текст вслух, разъяснит и тщательно проверит все указанные в нем детали, после чего нотариально заверит договор. Непосредственно после подписания договора рентополучатель получает указанную в договоре сумму первого взноса за передачу права собственности. После этого сотрудники нашей компании выполнят регистрацию договора в Росреестре.

Вопрос: Могут ли заключать договор ренты люди, проживающие в муниципальном фонде?

Ответ: Вполне могут. Только сначала следует приватизировать жилье, если не утрачено право на его приватизацию. Наши специалисты возьмут выполнение этой процедуры на себя и соберут для Вас весь необходимый пакет документов.

 Вопрос: Можно ли жить в квартире пенсионера? 

 

Ответ: Договором пожизненной ренты право проживания не предусмотрено. Но в отдельных случаях бывает, что рентоплательщик договаривается с пенсионером о совместном проживании. При этом данное условие должно быть нотариально оформлено (но не будет ли Ваша совместная жизнь похожа на "коммуналку", да и возникнет ли у пожилого человека подобное желание)

 

 Вопрос: Может ли пенсионер передумать и расторгнуть договор? 

 

Ответ: Расторгнуть договор возможно только по обоюдному согласию сторон, составив нотариальное соглашение о расторжении и зарегистрировав его, либо при существенном нарушении условий договора плательщиком ренты (длительная задержка или вообще невыплата рентных платежей, а так же задержка оплаты коммунальных платежей). Это достаточно сложная процедура осуществляемая только в судебном порядке. Самовольным желанием отказаться от договора нельзя, аргументы: "я передумал", судом не принимаются. 

 

 Вопрос: Как подтверждается оплата покупателем рентных платежей? 

 

Ответ: Выплату ежемесячных рентных платежей мы рекомендуем осуществлять переводом на счёт получателя ренты в Сбербанке, переводом почтовым на адрес проживания получателя ренты, либо выплатой лично в руки, но только под собственноручно написанную расписку в получении денег. Таким образом, у вас на руках будут документы подтверждающие выполнения условий договора. Ни в коем случае нельзя выплачивать ренту без факта подтвердения выполнения свойх действий, это может привести к расторжению договора и потери вами своего иммущества.

 

 Вопрос: Можно ли прописаться в квартире пенсионера? 

 

Ответ: Как и вопрос с проживанием, вопрос прописки решается на личном контакте с пенсионером. Если он не против, то необходимо оформить соответствующее нотариально заверенное заявление. (В договоре указывается, что регистрация покупателя и других лиц возможна лишь с письменного нотариально заверенного заявления рентополучателя).

 

 Вопрос: Что является гарантией для покупателя от возможности пенсионера оставить это жилье другим людям? 

 

Ответ: Договор пожизненной ренты передаёт права собственности на квартиру новому владельцу. Данное право собственности возникает с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве. Поэтому после заключения данного договора новым владельцем квартиры становится плательщик ренты, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права на приобретённую квартиру. Т.е. повторное распоряжение квартирой пожилым человеком невозможно. Мы рекомендуем одбязательно перевести после регистрации договора на себя лицевой счет и полность контролировать содержание и оплату квартиры. 

 

 Вопрос: Могут ли претендовать родственники на квартиру пенсионера? 

 

Ответ: Ответ на этот вопрос вытекает из предыдущего ответа. Т.к. пожилой человек при жизни передал права собственности под выплату ренты на свое жилье, то он уже распорядился квартирой по своему усмотрению. В связи с этим родственники получателя ренты не могут согласно положению о наследстве ГК.РФ открыть наследственное дело на квартиру и притендовать на права собственности.

 

 Вопрос: Как оформляется договор и что выдается покупателю на руки? 

 

Ответ: Договор пожизненной ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. После подписания договора двумя сторонами у нотариуса, он подлежит государственной регистрации в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве. Если квартира находится в области, то в областном центре регистрации.На основании регистрации договора выдаётся Свидетельство о государственной регистрации права. В Свидетельстве указывается, кто и на основании чего вы являетесь собственником квартиры, а также указываются обременения (Рента ст.583, Залог ст.587), связанные с договором пожизненной ренты. Именно эти документы подтверждают ваши права владения квартирой. 

 

 Вопрос: В чем разница между договором пожизненной ренты и договором пожизненного содержания с иждивением? 

 

Ответ: Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты. Отличие заключается в том, что по договору пожизненного содержания с иждивением содержание пожилого человека выражено в натуре (одежда, продукты питания, лекарства, уход и т.д.). Сложность этого договора заключается в том, что критерий достаточности ухода и содержания каждая сторона может понимать по своему, что чревато разногласиями. Т.е. надо заключать дополнительные акты и соглашения регламентирующие вопрос иждивения.

 

 Вопрос: Требуется ли уход за пожилым человеком (обязан ли покупатель его осуществлять)? 

 

Ответ: Если заключённый Вами договор не предусматривает пункты физического ухода то уход не требуется. Договор ренты предусматривает только ежемесячные рентные платежи, которые должны осуществляться в полном объеме. С другой стороны, если рентоплательщик добровольно хочет помочь пожилому человеку, это, конечно, приветствуется. Если же уход требуется, то это должно оговариваться в дополнительном соглашении.

 

 Вопрос: Может ли измениться сумма пожизненной ренты в дальнейшем? 

 

Ответ: Рентные платежи в соответствии с Гражданским кодексом не могут быть менее одного МРОТа по договору пожизненной ренты. Порядок пропорционального увеличения суммы рентных платежей возможно лишь при увеличении размера МРОТ относящегося к гражданско правовым отношениям согласно ст. 597 и условиям предусмотренным ст. 318 ГК РФ.

 

 Вопрос: Можно ли продать квартиру, если нет средств на дальнейшее содержание? 

 

Ответ: Договор ренты это не кабальная сделка, как для Вас так и для пожилого человека, поэтому по закону предусматривается возможность передачи полательщиком ренты прав собственности новому владельцу, но с условием нотариально заверенного согласия пожилого человека, при этом новый договор не может ухудщить условия предыдущего договора ренты, либо сохранить их либо улучшить.

 

Вопрос: Я хочу заключить договор ренты с пожизненным содержанием передав свою долю в приватизированной квартире сыну.Сам он находится за границей. Может ли его мать или другое лицо по доверенности заключить со мной такой договор. Какая форма доверенности для этого нужна и какие для этого потребуются документы ? Обязательна ли регистация такого договора.

 

 Ответ: Здравствуйте, заключить договор по доверенности можно, регистрация договора обязательна, как оформить доверенность - скажит сам нотариус. Комплект документов зависит от конркетных обстоятельств дела.

 

 Вопрос: В июле 2002 г. я заключил договор пожизненной ренты с пенсионером. По данному договору он получил от меня единовременную выплату в размере 30 000 руб. и ежемесячно получает по 1000 руб. Должен ли получатель ренты декларировать указанные доходы и уплачивать налог на доходы физических лиц?  

 

 Ответ: В соответствии со ст.583 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. По договору ренты устанавливается обязанность выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Согласно ст.607 ГК РФ к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте.

 На основании ст.585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Если договором ренты предусмотрена передача имущества за плату, к отношениям сторон о передаче и оплате применяются правила по купле - продаже, а если такое имущество передается бесплатно - правила о договоре дарения.

 

 Таким образом, гражданин - получатель ренты, передавший имущество за плату, имеет право на имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп.1 п.1 ст.220 НК РФ, в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, которая находилась в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб. При продаже квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика пять лет и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

 

 Особенности исчисления и порядок уплаты налога этой категорией физических лиц определены в ст.228 НК РФ. В соответствии со ст.229 НК РФ физическое лицо - получатель ренты обязано представить в налоговый орган по месту учета налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным, и уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13% не позднее 15 июля этого же года. Налоговая ставка определена ст.224 НК РФ.

 

Вопрос: Кому следует начислять налоги на имущество физических лиц (прежнему или новому владельцу) при заключении договоров: 1) пожизненной ренты; 2) пожизненного содержания с иждивением?(Гражданам, получившим имущество по таким договорам, выданы свидетельства о праве собственности.) 

 

 Ответ: В соответствии с п.1 ст.1 Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (далее - Закон N 2003-1) плательщиками налогов на имущество физических лиц признаются физические лица - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.

 

 Статьей 583 ГК РФ установлено, что по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

 

 Согласно ст.601 ГК РФ по договору содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

 

 Следовательно, налоги на имущество физических лиц следует начислять при заключении договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением плательщикам ренты, то есть новым владельцам.